房企上半年业绩观察：头部企业增长明显 多元战略各显神通

自2020年下半年以来，“三道红线”、银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度、22城集中供地试点等政策相继落地，房地产市场迎来重大变化，房地产企业的竞争格局也随之改变。

　　多数分析认为，在新的政策下，不同规模企业所受的影响不尽相同，在融资、拿地受限后，规模房企、品牌房企的优势更为明显，中小房企的生存空间进一步受到挤压。在外部局势影响下，企业内部纷纷加快组织架构调整，以适应当前的市场环境。

　　头部房企拓宽护城河

　　2021年，房企把握“就地过年”机遇，积极营销，抢收回款，在去年较低的基数上，销售业绩在今年上半年实现同比大幅增长。克而瑞研究中心数据显示，今年1-6月份，百强房企累计实现销售操盘金额61499.1亿元人民币，同比增长36.7%，业绩规模整体提升。

　　上半年，各梯队房企销售业绩门槛继续提升，相较2020年和2019年同期均有明显增长。行业龙头房企稳健发展，保持规模优势，TOP10房企销售操盘金额入榜门槛1558.8亿元，较2020年上半年增长70.9%。

　　根据克而瑞的排名，上半年操盘销售金额超过3000亿元的企业共有4家，其中，碧桂园的操盘销售额为4051.1亿元，是为数不过一个超过4000亿的的房企，位居行业靠前。而根据碧桂园在港交所披露的数据，截至2021年6月30日，累计实现权益合同销售金额3030.9亿元，同比增长13.54%，连续6个月实现累计同比增长。

　　TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛较2020年同期分别同比提升逾50%，实现规模稳定增长；百强梯队的房企表现出较高的业绩增长，TOP100房企销售操盘金额门槛同比提升54%至125.5亿元；而截至上半年末，TOP200房企销售操盘金额门槛仅30亿元，增幅略低于其他梯队房企，增长空间受限。

　　“三道红线”政策实施以来，房企的负债问题成为外界关注的重点，在融资受限的情况下，头部企业凭借着规模、品牌等优势，优势地位更加凸显。那些既具有相当规模、财务底色又比较优异的企业，更是成为其中的佼佼者。

　　仍以碧桂园为例，截至2020年底，公司有息负债总额降至3265亿元，下降11.7%；期末平均融资成本5.56%，同比下降78个基点；净负债率55.6%，已连续多年保持净负债率低于70%，远低于行业均值；可动用现金余额达1836亿元，资金保障能力强大，现金流保持稳定。在三大国际权威评级机构中，穆迪和惠誉均给予碧桂园“投资级”评级。

　　对内强基 对外提质

　　有统计数据显示，自“三道红线”等政策出台以来，房企管理架构变革和产品品质提升的步伐，有所加快。

　　高喊活下去的万科集团董事会主席郁亮，曾在去年11月公开表示：“‘三道红线’后，金融红利、土地红利都结束了，现在要求我们要靠管理，而这时候所有企业都来到同一起跑线，都要适应这件事情带来的体制转变问题。原先拿地很关键，而如今好产品、好服务比拿地更重要，组织架构也要因此跟着调整。”

　　今年6月，万科启动组织和人事变革，将现有的五大区域将被拆分为七个，即北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北等区域。同时，万科将研究与开发专业公会改为开发经营中心，负责开发和经营业务的专业能力建设和业务发展。去年，碧桂园对区域公司进行的一系列组织调整，也引发外界关注，2020年10月，碧桂园新成立29个区域，调整后的下辖区域增加至106个。

　　亿翰智库认为，房企组织变革主要围绕总部精简、区域优化、多元化业务条线调整三大主题，一方面可以通过调整组织架构，加强对所在城市的深耕，提高市场占有率；另一方面组织架构的优化整合，有利于降低公司的管理成本，达到降本增效的目的。以碧桂园、金科等为代表的房企对区域组织架构的裂变，则是出于聚焦管理精度、缩短管理半径、充实布局，并继续深耕各能级城市的需要。

　　产品输出方面，企业也竞相进行品质升级，有媒体统计称，在2020年，至少16家房企发布了产品方面的动作或成果。2021年初，融创发布了“融创I AM I生活新主张”，意在引导主力客群年轻化及科技化发展趋势，嫁接更多城市生活的必要元素。今年1月，碧桂园重点推出“星、府、云、天”四大产品系列，以“更佳的实用主义”为核心，阐释碧桂园对现当代美好人居产品前沿理念。

　　多元化路径

　　在房地产行业的下半场，企业争相寻找第二增长点，多元化探索被提上日程。观察发现，有的房企会选择在相关行业进行业务布局，以相对擅长打法拓展业务广度；有的则跳入一个新的、更大规模的行业，谋求更佳的爆发点。

　　近日，龙湖集团进行了组织架构调整，新设立地产航道，新航道与此前的商业、租赁住房、智慧服务、塘鹅等并列。这一调整的背后，反映的是龙湖“开发+服务”双引擎驱动模式，即在保持地产开发主业不断壮大的同时，商业、冠寓、智慧服务等业务全面开花。

　　2020年，龙湖非房地产开发业务实现大幅增长。数据显示，公司2020年实现物业投资业务(不含税)租金收入75.8亿元，同比增长30.9%；商场、租赁住房、其他收入的占比分别为75.2%、23.9%和0.9%；智慧服务现收入58.4亿元(合并抵消前收入约为77亿元)，同比增长36%。

　　相比于龙湖围绕主业进行布局，碧桂园则既在物业服务、酒店等相关产业“撒网”，也选择在建筑机器人、现代农业等领域“捕鱼”。碧桂园旗下的博智林机器人公司成立于2018年，公司有在研建筑机器人近50款，其中绝大多数机器人通用于现浇混凝土工艺与装配式建筑施工，目前已形成混凝土施工、混凝土修整、砌砖抹灰、内墙装饰等12个建筑机器人产品线。

　　截至今年6月，博智林机器人公司已有18款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖14个省份超65个项目，累计应用施工超百万平方米。同时，碧桂园不断扩充博智林机器人公司的规模，招揽专业人才的加入。

　　亿翰智库认为，碧桂园集团的多元化业务与地产主业形成良好的协同效应，机器人加快项目 周转速度、降低用人成本，物业服务与政府达成合作、扩大品牌效应，创投所投项目涵盖产 业上下游以及消费、服务领域，打通全产业链，终服务于地产主业，推动市场占有率进一 步提升。