新房销售增速持续放缓 新开工面积处于低位

据天风证券监测，上周36大城市一手房合计成交3.84万套，环比下降13.2%，同比下降5.52%。其中，一线、二线、三线城市成交数量环比分别下降23.25%、8.58%、14.83%。从房企近期披露的6月销售简报显示，不少房企6月销售增速明显放缓。此外，从房企披露的开工、竣工数据看，部分房企竣工面积居于高位，新开工面积处于低位。

　　新房销售放缓

　　部分房企6月销售业绩明显下滑。新城控股披露的6月经营简报显示，6月，公司共实现合同销售金额约230.25亿元，同比下降11.67%；销售面积约183.16万平方米，同比下降18%。

　　针对下半年销售预测，天风证券研报显示，整体来看，70个大中城市商品住宅销售价格涨幅已呈现稳中有落的态势。下半年，随着信贷政策继续收紧，房价涨幅有望进一步放缓，楼市将进入新一阶段调整。

　　针对房地产上市公司的投资逻辑，华创证券研报显示，持续看好房地产行业发展潜力，“三条红线”、贷款集中度管理和集中供地新规综合推动行业加速迈入运营驱动时代，预计将推动行业门槛提升、减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也将减少周期波动，助力行业健康持续发展。目前，房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间较大。

　　竣工面积处于高位

　　国家统计局数据显示，1-6月，房地产开发企业房屋竣工面积36481万平方米，同比增长25.7%。其中，住宅竣工面积26254万平方米，同比增长27%。

　　从房企披露的开工、竣工数据看，部分房企竣工面积居于高位，新开工面积处于低位。

　　绿地控股近日披露的2021年第二季度房地产经营情况简报显示，2021年4-6月，公司完成新开工面积445万平方米，同比下降50.4%，完成竣工备案面积767万平方米，同比增长69.1%。2021年1-6月，公司完成新开工面积983.6万平方米，同比下降39.8%，完成竣工备案面积1037.4万平方米，同比增长72.4%。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，国内贷款首次负增长，销售回款增速连续收窄。从6月来看，国内贷款降幅从-7.2%扩大至-16.1%；占销售回款约40%的按揭贷款首次负增长3.1%，显示今年以来对房地产的资金紧缩，在开发商层面表现的很明显。上半年新开工面积增速已经从一季度的28.2%迅速收窄至上半年的3.8%，尽管有基数效应影响，但开发商减缓新开工的趋势显现。

　　全链条高位回落

　　新开工面积增速连续3个月下降，住宅新开工面积降幅从5月的2.9%扩大至3.4%，土地购置面积连续4个月下降。不过，由于2018年至2020年商品房销售一直在高位运行，2020年商品房销售创年度新高，今年也是竣工高峰期。因此，开发投资增速的韧劲比较足。上半年开发投资同比增长15.5%，尽管增速比1-5月回落3.3个百分点，但高位运行态势明显。

　　行业全链条开始高位回落。先看前端的土地市场、开发商资金面和新开工。上半年，全国土地购置面积同比下降11.8%，其中尽管有去年疫情后二季度土地出让加速造成的高基数效应，但也不能忽视近期集中供地、“三道红线”半年考核、贷款集中度管理下，开发商拿地积极性下降的现象。上半年，开发商到位资金增速从2月份的51.2%收窄至23.5%。

　　展望下半年及未来，李宇嘉指出，房地产竣工高峰期持续，建筑工程、安装工程保持旺盛态势，抵充了新开工和拿地增速收窄的影响。预计，全年开发投资可能将继续回落，但仍有望保持两位数的增长，这也是房地产调控基调不会放松的重要原因之一。当然，当前各地财政收入增速降至近年来低点，促进国内经济大循环和“扩内需”在基建投资和公共服务上的支出较大，对楼市稳定的诉求强烈。

　　东方证券研报显示，从统计局数据来看，6月销售增速继续回落，符合此前对本轮景气周期已经运行至高点附近的判断。展望下半年，三四线市场韧性较强，行业实际利润率可能高于市场的悲观预期。同时，在市场和融资双重压力下，行业出清可能加速，龙头房企利润空间正逐步打开，诞生一轮估值修复行情。产业链上，新开工回落、竣工提速的趋势不变，看好迅速成长且消费属性较强的物管行业。