北京一季度写字楼市场需求旺盛

“今年靠前季度北京写字楼净吸纳量达14.9万平方米，这是一个什么样的概念？”戴德梁行北区研究部主管魏东接受中华工商时报记者采访时表示，2020年北京写字楼全年净吸纳量约30万平方米，2021年靠前季度就接近去年总量的一半，成交延续了去年第四季度活跃的态势，租金和空置率也表现平稳。

　　3月30日，戴德梁行举行《2021年一季度北京写字楼零售市场报告》发布会。据报告分析，北京一季度写字楼市场需求旺盛，租金降幅收窄，同时零售市场在春节消费的带动下活力大幅提升。

　　具体来看，活跃的写字楼市场成交致使北京五大核心商圈市场空置率环比下降0.2个百分点至10.6%，而北京全市空置率环比也仅微升0.2个百分点达17.2%。此外，北京全市和五大核心商圈市场租金分别环比下降0.8%和0.1%至每月每平方米334.3元和386.8元。

　　报告还指出，2021年北京写字楼市场新增供应共计高达138万平方米，且73.1%位于新兴商圈。未来一年，大量的新增供应或将使北京整体市场空置率和租金水平继续承压。

　　“到了2023年或2024年，北京写字楼的新增供应量可能就只有30万平方米左右了，真正的供应高峰应该是今年，但也不排除一些项目推迟到明年。”魏东在发布会上表示，当下这一波北京写字楼供应高峰过去之后，新增供应量或将迎来下降趋势。

　　“目前，城市发展进入了从增量发展到存量发展的历史拐点，从扩张式发展转向内生式的城市更新。”北京市社会科学院城市问题研究所副研究员倪维秋告诉记者，国家通过实施城市更新行动，提升城市功能，改善人居环境，实现人民群众的幸福感和获得感，这是我国城市发展的必然之路，而商业地产的改造升级是其中重要的组成部分。据了解，《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》正在研究制定中。

　　发布会上，首汇企业联合戴德梁行还发布了《疏解与重塑：2020北京城市更新白皮书》。白皮书指出，在现今的经济环境下，制造业正逐步被引导和迁移至仍在投资、税收和就业等方面存在政策红利的二、三线城市，以北上广深为代表的部分城市已经步入城市更新的4.0阶段，即智能、高效且可持续发展的阶段。该阶段通过强调物业改造的核心要素，将城市更新提升至更高水平，可以推动城市较大限度地利用现有的物业和土地资源，改善城市中心未来的发展。

　　白皮书数据显示，2010年，北京共推出2292万平方米建设用地面积，而2018年则下降至520万平方米。其中商办用地更为稀缺，北京六城区推出的商办规划建筑面积从2010年的557万平方米下降到2018年的73万平方米。这意味着大型城市靠增量求发展的模式已逐渐成为历史，如何挖掘存量资产，对城市中已有的项目进行改造更新来创造出更大的经济效益和社会效益，将成为大型城市发展的主旋律。

　　但推进城市更新项目，也面临不少挑战。戴德梁行北区项目管理服务部主管陈彬接受记者采访时指出，疫情之下用工成本和原材料价格有所上浮，而且疫情的波动使得城市更新项目的推进存在一定的不确定性。此外，为了保证城市更新项目的安全性符合前沿的消防、抗震等规范要求，项目在复核时，实际成本一般比预估值更高，施工工期往往偏长。陈彬还表示：“与城市更新相关的政策、法规还有待完善，产权如何划分、原有人员如何安置都是需要解决的问题。”